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开发商以价换量降价范围扩大

来源:未知 作者:myaodocs.com 人气: 发布时间:2017-07-08
摘要:在成交持续低迷的情况下,部分房企开始选择降价换销量。中原集团研究中心分析认为,随着一线城市以及二线较发达城市供应的不断增加,预计未来实质降价的项目会越来越多。

     
     在成交持续低迷的情况下,部分房企开始选择降价换销量。
     5月16日,北京大兴鸿坤理想城选择以比周边房源低5000元/平方米的价格开盘,最终130套房源有200多组客户排队;前一天的南京碧桂园,2000多套房源引来2万多组客户抢购,毛坯均价5000元/平方米,精装修6280元/平方米,当天几近售罄。
      中原集团研究中心分析认为,随着一线城市以及二线较发达城市供应的不断增加,预计未来实质降价的项目会越来越多。
     “降价”换“销量”将成为房企的主要销售策略。
     投资性需求被挤出
     住建部政策研究中心副主任秦虹认为,政策初步效果已经在显现。投资性需求正逐渐被挤出房地产市场。
     中原集团五一期间针对28城市调研发现,在严厉调控政策下,大部分城市的购房者以刚需和改善型为主。其中,广州、苏州、成都、长沙、沈阳、东莞、武汉、杭州、无锡的首次置业者已占主流;而南京、北京、珠海、济南、大连、天津、中山的改善型客户为市场主流;外来购房者最多的海口则以投资型购房者为主;其余城市购房者类型则表现比较均衡。
     与此同时,由于政策压力依然持续,4月住宅成交量已经连续第三个月处于低位,其中二线较发达城市同比跌幅远高于一线城市。
     亚豪机构副总经理任启鑫称,开发商目前定价都比较谨慎,尤其是面对刚需的楼盘。
     房价松动现象正逐步扩散。
     亚豪机构副总经理高姗分析认为,自春节之后加大调控力度以来,北京房价在一季度并未出现明显下降,但随着入市项目的增加,楼市局面正在发生变化,处于白热化的市场竞争环境里,开盘项目价格的下降,表明开发企业看空楼市后市走向,看跌购房需求能够接受的价格水平,也是在成交持续不利的情况下无力再坚持扛价,在此背景下,预计未来房价有望出现下行。
     但“降价后,这些楼盘都受到了购房者的热烈追捧”。中原集团分析师刘渊说。他认为,在目前的市场情况下,只要开发商稍微愿意调整价格就可以带来成交量回升。
     降价范围将逐步扩散
     在“四面楚歌”的大背景下,开发商降价动力正在增强。
     中原集团分析显示,通常情况下,供求比在0.8-1.2 之间属比较合理的范围,小于0.8 则表明供应明显小于需求,大于1.2 则表明市场明显供大于求。根据历史数据的统计,当供求比大于1.5时,由于新盘大量推出,而市场的需求量有限,这种情况开发商降价的意愿较强。
     “分城市来看,4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比均超过1.5,达到2.13、2.40、2.73、2.75,而上海的供求比也接近1.5,达到1.44。”刘渊说。
     北京的表现更为明显。亚豪机构数据显示,5月上半月,北京共有16个项目入市销售,平均每天便至少有一个项目入市,累计新增商品住宅供应5300余套,到2011年以来同期的最高水平。同时供过于求的程度继续扩大,上周商品住宅套数的供需比高达2.14:1,即2.14套商品住宅争夺一个客户。
     刘渊预计,5 月的总体成交量将会出现调控后的首次反弹。由于购房者的挑选空间也随之大幅增加,楼盘之间的竞争更加激烈,一些具有性价比优势或者出现实质性降价的楼盘或将获得更多购房者的青睐,坚持不降价楼盘的成交状况将难以出现明显改善。
     中原集团分析认为,一线城市经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,通过降价来促进销售已经成为一种常态,最近两个月北京、广州、深圳的知名发展商都出现了实质性降价的案例。二线发达城市此前几年房地产市场都处于高速增长期,尚未经历过调控的显著影响。然而,随着这些城市房价的快速上涨,投资型、改善型需求的比例逐年提高,受房地产政策调控的影响也将增加,这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平,预计未来二线发达城市将继一线城市之后,降价促销的现象也将逐渐增加。
     秦虹认为,调控应继续保持目前政策的力度,同时给市场一些反映政策的时间。而如果今后房价再度反弹、地王再度出现,才需再追加政策。
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